カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/12/06 23:21
高齢者の賃貸入居審査は難しい？探し方を間違えると即否決!?審査突破のコツを教えます。
(この記事は、約6分で読めます)
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目次
1.不動産賃貸市場における高齢者の定義
1.1 高齢者とは
1.2 高齢者は賃貸審査に通りづらい
2.高齢者が入居審査に通りづらい理由
2.1 高齢による事故や孤独死のリスク
2.2 家賃滞納のリスク
3.高齢者が入居審査を突破するコツ
3.1 高齢者入居可の物件に絞って探す
3.2 親族の近くに住む
3.3 連帯保証人をつける
4.賃貸物件を借りる方法
4.1 生活保護を受給する
4.2 UR賃貸を選択する
4.3 住宅セーフティネット制度を活用する
5.まとめ
1.不動産賃貸市場における高齢者の定義
現代の日本は少子高齢化と核家族化が進み一人暮らしの高齢者が増え続けています。
老人ホームやサービス高齢者住宅といった高齢者向けの住宅施設も多く存在しますが、月額費用が非常に高額なため、親族からの資金的援助等がないと年金暮らしだけでは経済的になかなか困難です。
そういった中でライフイベントが発生したり、
今住んでいる賃貸物件が取り壊しになり引っ越しを余儀なくされた場合に、
別の物件に住み替える際の入居審査に通らないという方が非常に多くなっています。
今回そんな社会問題とも言える高齢者の賃貸物件の入居審査に関して解説していきます。
✔高齢者とは
高齢者と一括りに言っても、何歳からが高齢者なのか。
日本賃貸住宅管理協会の平成28年6月の家賃債務保証会社へのアンケート調査抜粋したものが以下のグラフです。
結論、このグラフを見てもらうと分かるように
賃貸物件の家賃債務保証をする時の高齢者基準は一般的には60代から高齢者と言われているということです。
まずは前提として
賃貸審査という観念においては60代からが高齢者の定義という風に覚えてください。
✔高齢者は賃貸審査に通りづらい
先程60代から賃貸物件が借りづらくなるとお伝えしましたが、
75歳以上の方、いわゆる後期高齢者の方はさらに審査が厳しくなります。
次の章で高齢者はなぜ入居審査に落ちやすいのか詳しく解説しますが、
簡単に言うと自然死や孤独死のリスクが高いからです。
賃貸物件は、決して安い買い物ではありません。
それは借りる方や貸す方（大家さん）の双方に言えることです。
大家さんの目線で考えると、もちろん大切な高額資産を誰彼構わず貸し出すことはできません。
特に
・物件や土地に不利益なことが起こればその資産価値は下がってしまう
・滞納があれば収入がその分減ってしまう
というリスクがあることから審査では様々な項目をチェックします。
2.高齢者が入居審査に通りづらい理由
先ほど結論付けたように、高齢者は入居審査に非常に通りづらいです。
一見すると高齢者は転居することが少ないため一度入居すると長期にわたって入居してくれるという大家さんのメリットがありそうに思えます。
しかしこのメリットを超える大きなデメリットがあります。
そのデメリットとは大きく2つです。
✔高齢による事故死や孤独死のリスク
まずは1つ目は、高齢による事故や孤独死のリスクです。
高齢者は健康面から部屋の中での事故や、孤独死のリスクが大きいため、この点はどうしても懸念されます。
特に高齢者の1人入居はもしものことがあった時の発見が遅くなる という点でもリスクが大きいです。
また災害大国の日本においては、災害時の逃げ遅れも不安要素の一つです。
高齢者になればなるほど逃げ遅れるリスクが大きく、事故死してしまう可能性も考えられます。
地震でタンスの下敷きになってしまう、火災に気付くのが遅れて煙を吸いすぎた等、例え小規模な災害でも死亡のリスクが高いと言えます。
仮に物件内で亡くなってしまった場合は、
その物件は事故物件という扱いになり物件の価値は大幅に下がります。
なお事故物件になってしまうと、多くの問題が発生します。
1つは亡くなってしまった後のお部屋を修繕するために高額な費用がかかることです。
通常のハウスクリーニングでは済まず、特殊清掃というものが行われ、この特殊清掃に高額な費用がかかります。
では、清掃して綺麗になったらOKかというとそうではありません。
なぜなら、その建物内その部屋で誰かが亡くなったという情報は法律上伝えなければいけない義務があるからです。
昨今ウェブでもその内容は調べられるため、ある程度風評被害も想定されます。
またどんな理由であれ室内で誰かが亡くなったという事故物件はやはり入居者が決まりにくい傾向があります。家賃を落としても入居が決まらず入居率が下がってしまうとなると、アパート経営においては非常に困難な状況に陥るということです。
なお、どんな事件事故があったとしても大家さんというのは銀行にローン返済をしなければなりません。それは家賃収入がない場合でもです。
このようなリスクがデメリットとなってメリットを大きく上回るため、大家さんとしては入居を断るケースが非常に多いというのが現状です。
✔家賃滞納のリスク
これは高齢者に限らず言えることですが
十分な収入が見込めない場合、入居審査は高確率で落ちます。
特に高齢者の方で年金暮らしの場合、年金だけでは収入が足りずに預貯金を切り崩して生活をされる方は少なくありません。
切り崩しても家賃の支払いが十分できる預貯金がある、もしくは年金＋別の収入がある場合は問題ありませんが、支払いが滞りそうな額の場合は注意が必要です。
３.高齢者が入居審査を突破するコツ
✔高齢者入居可の物件に絞って探す
これは大前提として「高齢者入居可」の条件がつけられた物件だけに的を絞るということです。
ある程度築年数が古くなっている物件や駅から距離のある物件、立地の悪い物件などは
入居者を探すことが困難になるため
大家さんとしては入居者を制限することなく募集する傾向にあります。
そのうちのひとつとして「高齢者歓迎」という条件付けをした物件があります。
このような物件の探し方としてはSUUMOやホームズといった賃貸物件掲載サイトで高齢者歓迎のチェックボックスにチェックを入れて探す、もしくは実際に不動産会社へ足を運び探す方法があります。
高齢者可の条件付けがされていない物件に申込をしたとしても年齢だけ見て審査否決をされてしまうこともありますのでこの点は十分に注意してください。
✔親族の近くに住む
次に親族の近くに住むということです。
これはなぜかというと貸す側のリスクや負担を軽減できるからです。
例えば何かをきっかけに家賃滞納をしてしまった場合や入居者と連絡が繋がらない、等の事態に陥った際に親族の方が近くに住んでいれば直接物件まで確認しに行けるためこれは大きなメリットと言えます。
本来これは管理会社の業務ではないのかと思われる方もいると思いますが、
管理会社はあくまで建物を管理している会社です。
入居者の健康上の安全確保までは仕事に含まれていないため、この点は担当者や管理会社によっても対応が異なります。
そのためできる限り何か起きた時はすぐに親族の方が現地に直接言って解決するということができるという状況であれば大家さんや管理会社としては安心材料の1つとなるため、それであれば審査を通すということも実際に多くあります。
✔連帯保証人を付ける
次に連帯保証人を付けるということです。
連帯保証人の定義としては
・3親等以内の血縁者
・一定の収入がある方
です。連帯保証人も申込者(入居者)と同様に審査の対象です。
そのため誰でもなれるというわけではありませんが親ではなくても
自分の子供や自分の兄弟の子供、親戚等でも可能という点は抑えておきましょう。
連帯保証人を付けることで、
仮に入居者が家賃を払えない状態に陥ったとしても建て替えてもらうことができたり、何か困ったことがあれば入居者へ直接確認してもらうことができるため、
大家さんとしてはこういった保険的な要素として連帯保証人を付けてもらえれば審査を通しますといった条件付けを提示してくることも多くあります。
以上この3点を軸に物件探しをすると比較的審査に通りやすい物件に当たることが多いので是非参考にしてみてください。
４.高齢者の方が賃貸物件を借りる方法
✔生活保護を受給する
これは特に年金暮らしの高齢者の方に向けたポイントになりますが、
実は年金暮らしの方よりも生活保護の方のほうが賃貸物件の審査に通りやすい傾向があります。
年金の支給額が年々低下していることや昨今の急激な物価上昇などの観点から
場合によっては年金暮らしの方よりも生活保護の方の方が高い生活水準を得られているという事実もあるように家賃滞納のリスクを考えたときに生活保護受給の方のほうが有利に働くということです。
生活保護というのは最低限の生活が国から保証されているため、
家賃も国から支給されますし、ケースワーカーと呼ばれる市の職員が担当としてついているため
本来親族だけが頼りなところケースワーカーの方が何かあった際に駆け付けることが可能です。
この点も大家さんや管理会社としては安心材料となるため審査が通りやすくなるということです。
そのため、年金受給者として審査を通すのではなく、あえて生活保護に切り替えて物件探しをするというのも1つの手と言えます。
なお生活保護を受給するための条件としては
①そもそもの収入が生活保護費に満たない
②貯金や資産がない
③頼れる親族がいない
この3点を満たしていれば高齢者の方でも生活保護を受給することは可能です。
②の資産というのは持ち家や車のことを指します。
③頼れる親族がいないというのは経済的な支援が受けられないということを意味するため、親族と仲が悪いというのを条件付けされているわけではありません。
収入が足りなくても毎月の収入に加えて足りない部分を親族から仕送りで賄うことができない方を限定ということです。
ただ生活保護に切り替えて物件を探すという方法には1点デメリットとがあります。
それは、高齢者可の条件に加えて、生活保護可の2つの条件をクリアした物件でないと
そもそも審査の土台にすら乗らないということです。
つまり生活保護を受給することで審査通過はしやすくなりますが、物件の選択肢が確実に少なくなります。
このメリットとデメリットが表裏一体であるという点は十分に注意してください。
✔UR賃貸を選択する
次に「UR賃貸を選ぶ」という方法です。
UR賃貸の特徴としては
・保証人がいらない
・年齢制限がない
・年金収入のみで審査が可能
・高齢者向け物件が多数ある
といった点です。
UR賃貸を利用するための条件は『収入基準』と『潤沢な金融資産』、この2点です。
1つ目の収入基準というのは、月額家賃の4倍以上の収入があることです。
この収入というのは年金収入で満たしている、もしくは年金収入だけでなく他の収入と合算した合計額でも問題ありません。
年金収入が少ない場合もしくは収入自体が少ない場合はどうすればいいのかというと、
2つ目の潤沢な金融資産を持っている ことです。
この潤沢な資産とは、
１.家賃の1年分以上を前払いできるか
２.家賃の100倍以上の預貯金を証明できるか
この2つがどちらかでも成り立てば物件を借りることは可能です。
結論としては多くのお金を持っていれば
1年払いもできるし、家賃100ヶ月分以上の証明もできるため物件を借りることができるということです。
では収入も基準に満たない、金融資産少ないもしくは足りていない場合どうすればいいのか。
その方法論は大きく2つ紹介します。
1つ目は『家賃補給制度』を活用することです。
家賃補給制度とは簡単に言うと国や自治体から家賃代のお金を補填してもらうという制度です。
この制度を受けるには条件があり、
入居者や親族の平均月収額が基準月収額(※)の2分の1以上の収入であることです。
具体的には
・同居親族の収入と合算して、合計額が基準月収額以上であること
・平均月収額が世帯用住宅の基準月収額の1/2以上ある同居を伴わない親族から、申込者本人の月額支払家賃不足分の補給を受けられること
・勤務先から申込者本人の月額支払家賃不足分の補給を受けられること
・申込者本人の貯蓄額が基準貯蓄額の1/2以上あること
これらに該当すればこ
家賃補給制度を受けられる
↓
URを借りることができる基準まで満たされる
↓
URの入居審査通過ができて入居できるということです。
なおこの基準月収額(※)とは以下の数値を指します。
【世帯での申し込みの場合】
| 家賃額 | 基準月収額 |
| 82,500円未満 | 家賃額の4倍 |
| 82,500円以上 20万円未満 | 33万円(固定額) |
| 20万円以上 | 40万円 (固定額) |
【単身での申し込みの場合】
| 家賃額 | 基準月収額 |
| 62,500円未満 | 家賃額の4倍 |
| 62,500円以上 20万円未満 | 25万円(固定額) |
| 20万円以上 | 40万円 (固定額) |
次に『連帯保証人制度』を解説します。
これは収入も金融資産もない方の使える内容として、連帯保証人制度は非常に有効な手段です。
条件は、
・申し込み者が高齢者であること
・扶養等親族が申込資格を満たしていること
・扶養等親族が連帯保証人となること
この3つの条件をクリアすれば連帯保証人制度に加盟することができて、結果的にUR賃貸の入居審査を通ることができるということです。
✔住宅セーフティネット制度を活用する
最後に住宅セーフティネット制度を活用するという方法です。
住宅セーフティネット制度とは
2007年に国が作った住宅セーフティーネット法という法律に定められた制度で、
要配慮者に定義付けされている方は賃貸物件を安く住むことができるというものです。
現在の日本では、高齢者含め住宅の確保に配慮が必要な方が年々増加しています。
これまでは、そういった方の入居は公営住宅でまかなっていたのですが、それだけではとうてい住宅戸数が不足するという中生まれたのが「住宅セーフティネット制度」です。
民間の大家さんでも、人口減少により入居者の確保が難しくなり、入居者探しに困っている大家さんと家探しに困っている人を繋げるためにできた制度ということです。
具体的な制度の内容としては以下の図をご覧ください。
- ●住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度
- ●専用住宅にするための改修・入居に向けた経済的支援
- ●住宅確保要配慮者と建物のマッチング・入居支援の枠組み
このように、貸す側と借りる側それぞれの不安要素を排除し、
マッチング促進に向けた仕組みを整備しています。
分かりやすく言うと
・大家さんが募集している家賃の金額の一部を国が大家さんに払う
・保証会社へも国が保証料補助をする
・入居者は残りの家賃と家賃債務保証料を支払う
という流れになります。
この住宅セーフティーネット制度に加盟している物件の探し方としてはシンプルにインターネットで住宅セーフティーネットと検索してください。そうすると国が作ったポータルサイトがヒットしそちらに掲載されている物件漏れなく家賃を割安で借りれる物件です。
ただし借りる側、貸す側どちらにも準備が必要です。
まず、借りる側の方(物件を探している方)は要配慮者であるという認定を受けることです。
これは国から申請が降ります。
また貸す側の大家さんとしてはポータルサイトに載せるためにあらゆるチェックをクリアして
市区町村からその物件の掲載承認をもらわなければいけません。
こういった事前の手間をかけた上でこのポータルサイトに載っている物件というのを借りることができれば家賃を割安で借りられるということです。
なおこのポータルサイトに載っている物件の大屋さんには
・要配慮者の入居を拒んではいけないとい
・専用住宅にするためにバリアフリー化など改修工事を行う
・入居に向けた経済的支援を行う
といったルールが設けられています。
この住宅改修費用は補助制度が存在し相談窓口も設置されています。
５. まとめ
高齢者の場合、たいていの不動産会社では「審査不可」とみなされます。
しかし弊社ではそのような方にも住める物件を提供したいと考えており、これまで多くのノウハウも蓄積してきました。
お困りの方は、ぜひ当社エース不動産へご相談ください。
↓LINEからお気軽にご連絡ください↓
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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年 | 株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。 |
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