退去費用はどこまで自己負担？家を借りるなら知っておきたい、賃貸の原状回復ガイドラインや東京都紛争防止条例（東京ルール）

目次

1. 退去時の「原状回復義務」とは？

2. トラブルを回避するためのガイドライン

3. 東京都紛争防止条例（東京ルール）とは？
   3.1 東京ルールの適用対象
   3.2 東京ルール１：経年劣化による原状回復費用は貸主負担
   3.3 東京ルール２：入居中の修繕費用

4. まとめ

1. 退去時の「原状回復義務」とは？

「原状回復義務」とは、家を借りた方が退去する際に、住んでいた部屋の損傷した部分を回復する義務のことを指します。

回復する義務といっても、自分で業者を手配するのではなく、そのための費用を管理会社に支払う、または返還される敷金から差し引かれる形で支払うことになります。

実は、賃貸住宅の入居者からのクレームの中で一番件数が多いのが、この「原状回復」。

多少の部屋の傷や汚れなどはあっても、そんなひどい住み方をしたわけでもないのに、高額な退去費用を請求されたというケースが後を絶ちません。

2. トラブルを回避するためのガイドライン

そもそも原状回復義務の「原状」とは何でしょうか？

住んでいれば自然とできる汚れや傷、色あせもあります。こうした線引きがあいまいなため、退去時に敷金の返還をめぐるトラブルが多かったのです。そこで1998年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。

ここには「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

簡単に言うと、「普通に住んでいて自然にできる汚れや損傷は、入居者の責任ではありません」ということです。「入居前の状態に戻してください」という意味ではありません。

▼入居者と貸主の負担の一例

3. 東京都紛争防止条例（東京ルール）とは？

東京都も「賃貸住宅紛争防止条例」というものを2004年に施行しました。

この条例は「東京ルール」と呼ばれることもありますが、国土交通省がガイドラインを示してもなかなかトラブルが減らなかったので、さらに周知しようという意味合いで条例が定められました。その内容は国土交通省のガイドラインとほぼ同じです。

✓東京ルールの適用対象

①東京都内にある居住用の賃貸住宅

東京都内にある居住用の賃貸住宅が対象となります。

テナント、事務所など事業用の賃貸契約は対象外となります。

②平成16年10月1日以後の新規契約

「東京都紛争防止条例」は平成16年10月1日以後、新規で賃貸契約を締結された場合が対象となり、契約の更新は対象外となっています。

③宅地建物取引業者が介入した場合

個人間の契約は「東京都紛争防止条例」が適用されず、宅地建物取引業者が「媒介」または「代理」にて契約が締結された場合が該当します。

なお、東京都の宅地建物取引業者でなくても、東京都内にある物件を媒介などする場合は、説明をする義務付けされています。例えば、神奈川県の宅地建物取引業者に媒介を依頼して、東京都内の物件を借りることになった場合は、依頼した宅地建物取引業者から「東京都紛争防止条例」の説明を受けることになります。

✓東京ルール1：経年劣化による原状回復費用は貸主負担

東京ルールでは、原則として経年劣化、および通常の使用で生じた損耗に対する原状回復費用は、貸主が負担することとしています。

普通に暮らしていて、日照によって壁紙が色あせた場合や、設備機器が損耗してしまった場合は、借主が原状回復費用を負担する必要がありません。壁に貼ったポスターや絵画の跡、テレビや冷蔵庫による壁紙の電気ヤケも通常の使用の範囲内とされます。

ただし、借主の故意や過失によって生じた損耗は借主が原状回復費用を負担しなければなりません。賃貸住宅でタバコを吸い、通常の範囲内で壁紙についたヤニ汚れの回復費用は貸主負担となりますが、喫煙が禁止されている賃貸住宅でタバコを吸ってついたヤニ汚れの回復費用は借主負担となります。また、結露を放置したことにより、カビやシミが拡大した場合も借主負担となるので、冬の結露には要注意です。

ポイントは常識の範囲内で使用して自然に生じた損耗の回復費用は貸主負担となり、故意・過失による損耗は借主負担となることです。故意・過失ではない部分まで原状回復費用を求められた場合は、東京ルールに違反している可能性があると考えられます。

特約は貸主と借主の合意によって定めることができるため、上記の原則とは異なる場合もありますが、通常の原状回復義務を超えた特約は無効とされる場合があります。特約には、合理的理由が求められ、暴利的な内容である場合は有効と認められない可能性が大きいです。

どこまでが経年劣化・通常使用による損耗かは判断が難しいところですが、東京ルールのガイドラインに分かりやすく解説されているので、詳細はそちらを参考にしていただければと思います。

▼東京ルールのガイドライン　サンプルページ

✓東京ルール2：入居中の修繕費用

入居中に修繕が必要になった場合も、基本的に修繕費は貸主負担で行うものと定められています。ただし、故意・過失による破損は借主負担となります。通常使用の範囲内の修繕費用は借主負担、この考えは原状回復費用と一緒です。

電球や蛍光灯、給水栓、排水栓の取り替えなど、小規模な修繕に関しては、貸主にわざわざ了承をえなくてもいいように修繕義務を免除しています。小規模な修繕は、借主が自己負担で修繕を行って構いません。修繕は義務ではないので、修繕するかどうかは借主が決めることができます。

【貸主負担となるケースの一例】
・壁に貼ったポスターや絵画の跡（下地ボード張替えが不要な程度）
・家具の設置によるカーペットのへこみ
・日照等による畳やクロスの変色
・テレビや冷蔵庫の背面にできた電気ヤケ
・自然発生によって生じた網入りガラスの亀裂
・エアコン設置による壁のビス穴、跡
・通常の使用の範囲内で壁紙に付着したタバコのヤニ
・通常使用、および耐用年数到来による設備機器の破損、使用不能

※特約や状態によってはこの限りではありませんが、東京ルールでは基本的に上記のように経年劣化、通常使用による損耗の原状回復費用は貸主負担としています。

【借主負担となるケースの一例】
・タバコによる畳の焼け焦げ
・引越作業で生じた家具などによる引っかき傷
・結露の放置によって拡大したカビやシミ
・エアコンからの水漏れを放置して生じた壁や床の腐食
・飼育ペットによる柱等の傷
・台所の手入れを怠り、油汚れやススが付着している場合
・貸主に許可を得ずに壁の色を塗り替えた
・下地ボードの張替えが必要な程度の壁の画びょう・ピン等の穴
（貸主に承諾を得た家具転倒防止措置による穴は貸主負担）

東京ルールは「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」を元に、借主は契約終了時に貸主に明け渡すまでの間、注意を払って物件を使用・管理しなければならないとしています。

「善管注意義務」に違反する故意や過失による損耗は、借主が回復費用を負担しなければなりません。結露は自然発生するものですが、放置するのは借主の怠慢となるため、義務を怠って結露を放置すると借主負担となります。

4. まとめ

東京ルールでは、トラブルになりがちな退去時の原状回復費用の負担を明確に分けています。契約書よりも東京ルールの方が上位にあたりますので、退去費用や敷金返却でトラブルになってしまった場合は賃貸住宅トラブル防止ガイドラインに記載の相談窓口に連絡してみるとよいでしょう。

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