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自己破産をしていても賃貸審査を突破できる方法を公開

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目次
1. 自己破産をしていても賃貸物件は借りられるのか

2.自己破産をしたら今住んでいる物件から追い出されるか

3. 賃貸審査のポイントと申し込む際の注意点
　3.1 個人信用情報に傷はないか
　3.2 家賃の滞納履歴はないか
　3.3 家賃を継続的に支払える収入はあるか
　3.4 連帯保証人がいるか
　3.5 契約者の人柄
　3.6 賃貸物件を探す際の注意点

4. 賃貸審査通過のコツ
　4.1 独立系保証会社が使用できる物件を選ぶ
　4.2 手取りの4分の1以内の家賃帯物件を選ぶ 
　4.3 連帯保証人をたてる
　4.4 団地やURなどの公的物件を選ぶ
　4.5 審査関係者に良い印象を与える

5. 賃貸審査に落ちた際の対処法
　5.1 独立系保証会社に変更して審査をしてもらう
　5.2 親族に代理契約をしてもらう
　5.3 引っ越しの時期を見直す
　5.4 復権を得るまで待つ

6.まとめ

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1. 自己破産をしていても賃貸物件は借りられるのか

自己破産していても賃貸物件は借りられるのか、
これは結論、審査に通れば借りられます。

審査とは具体的に、

①貸主である大家さん or 管理会社の審査

②保証会社の審査

 この2つの審査を突破する必要があるということです。

審査でみられる内容は①と②では異なります。
①大家さん・管理会社

　・入居トラブルを起こさないか
　・お部屋を大切に扱ってもらえるか
　・礼儀や人柄はちゃんとしているか

お部屋を雑に扱う可能性のある方、コミュニケーションがきちんととれない方、騒音など周りに迷惑をかけそうな方は敬遠されます。

 ②保証会社

　・家賃の支払い能力があるか
　・滞納時に代わりに払える人はいるか

保証会社は入居者が滞納した際に家賃を建て替える役割があります。
そのため大家さんや管理会社の観点とは全く異なる「支払い能力」をチェックします。
なお、滞納時に代わりに支払える人がいると審査通過率は格段に上がります。

まずは申込前に上記の審査内容をクリアできるような状態に自身を整えておくことが
審査通過のカギになるということです。

ただしこの審査でみられる内容はあくまで一般的な例です。
細かなチェック項目や審査難易度は各物件ごとに異なるため注意が必要です。

大家さんや管理会社の中でも
とりあえず空室をなくしたいという目的で審査を緩く設定していることもあれば、
逆に家賃のとりっぱぐれを心配して収入証明書の提出を求めるような厳しめなルールを設定していることもあります。

物件によって審査難易度は異なるのでその点は覚えておきましょう。

　結論、自己破産をしたからといって無条件に追い出されることはありません。

日本の法律では借地借家法という入居者を保護する目的として戦後に改定された法律があります。
この法律により入居者は堅く守られており、
基本的に大家さんは入居者を追い出すということはできません。

ただし例外があります。

①家賃が払えない状況の場合
　家賃未払いの状況が続いている場合は契約途中であっても解約となり得ます。
　一般的に家賃未払いが3カ月続くと強制退去になります。
　
②申し込み情報と実態が相違している場合

　申込時に嘘をついて入居した場合は追い出される可能性が高いです。
　自己破産する→家賃滞納→管理会社が調べたところ申込内容の嘘が発覚といったことも稀にあります。

細かな状況や契約条件によっても追い出されるかは異なるため
絶対に追い出されることはないというわけではありませんが、
基本的には家賃を支払えていれば追い出されることはないため安心してください。

3.賃貸審査のポイントと申し込む際の注意点

　個人信用情報は個人情報保管機関(CIC)という組織で保管されています。

個人信用情報として保管されているのは、あらゆるローンや分割支払いの履歴です。
住宅ローン、クレジットカード、携帯電話本体の分割払い等の履歴がこれに該当します。

この個人情報保管機関の情報を照会して審査を行う保証会社は、信販系保証会社と呼ばれ、
最も審査が厳しいといわれる保証会社のグループです。

信販系保証会社の例として

・オリコフォレントインシュア
・SBIギャランティ
・エポスカード
・アプラス
・ジャックス

等が挙げられます。
このような信販系保証会社はカード会社が運営していたり、銀行と提携する保証会社です。
信販系保証会社の審査では自己破産したという履歴がばれてしまうため避けることが無難でしょう。


✓家賃の滞納履歴はないか

次に家賃滞納歴がないかという点が重要です。

家賃の滞納は保証協会(LICC)という組織で保管されています。
この保証協会に加盟している保証会社は過去の滞納履歴を照会することが可能です。

1か所でもLICCに加盟している保証会社で家賃を滞納すると
その家賃滞納の履歴が共有され、他の保証会社にも情報がいってしまうため
結果、審査は通らなくなります。

このように家賃滞納歴を照会して審査をおこなう保証会社を、信用系保証会社といいます。

信用系保証会社の例として

・ルームバンクインシュア
・エルズサポート
・全保連
・宅建ブレインズ
・ナップ賃貸保証

などが挙げられます。
信用系保証会社は前述したように家賃の滞納歴を共有、照会しているため
家賃滞納が過去にあった場合はもちろん審査は通りませんが、
自己破産しているからといって審査落ちするわけではありません。

✓家賃を継続的に支払える収入はあるか
　続いて、家賃を継続的に支払える収入があるかどうかです。
これは自己破産をした方のみならずすべての方の入居審査に該当する話ですが、
家賃を払うには一定の収入がなければできないことです。

収入に対して家賃が高すぎる場合、滞納の恐れがあるため審査は通りません。
審査通過の目安としては「家賃の36倍以上の年収」があるかどうかです。
つまり家賃が「収入の3分の1以内」におさまる範囲内です。

以下、家賃に対する収入の目安一覧です。

【家賃に対する収入の目安一覧】

※上記はあくまで一般的な審査基準です。保証会社各社でさらに属性毎のルールが異なる場合があります。
そして、上記は社会保険料、雇用保険、所得税、住民税、が控除される前の総収入です。

手取り額は上記表内の収入だと通常総収入の70-75%程度であることから、固定費比率（総収入に占める固定費の割合）を少なくしたい方は、家賃予算を1-2段階ほど下げることをオススメします。

自己破産をしている方が賃貸物件を探す際の注意点は大きく2つあります。

　①個人信用情報が回復しているか確認する
これは自己破産したばかりの方は例外ですが、10年ほど前に自己破産をされてる場合は、
個人信用情報が回復している可能性があります。

その場合は自己破産をしたという履歴は賃貸審査に関係がなくなるため
そもそも自己破産をしたからとって対策する必要がなくなりなり、物件の選択肢が広がります。

微妙な期間である人はぜひ物件を探す前に確認してみてください。
なお個人信用情報の確認は、

・クレジットカード関係：CIC(個人情報保管機関)
・消費者金融関係：JICC(日本信用情報機構)
・銀行や信金関係：JBI(全国銀行信用個人情報センター)

で確認可能です。
また家賃滞納歴に関してはLICC(家賃保証協会)で確認可能です。
LICCの公式ホームページにアクセスして窓口なら550円、ネット申請なら1,100円で取り寄せができます。

まずは自分が本当にブラックなのか現状を把握することが大切です。

　② 自己破産したときとは別の預金口座を用意する

自己破産をされた方が賃貸物件を借りる際は、自己破産したときとは別の　預金口座を新規開設しましょう。
なぜなら、審査に通っても家賃の引落口座が設定できない恐れがあるためです。

近年家賃の支払いは振込ではなく口座引き落としであることが多いです。
口座引き落としで家賃を払うとなると預金口座の用意が必須になりますが、
自己破産をされた方は口座を凍結されてしまうことがあります。
口座凍結されていると入出金できないため家賃の支払いはできません。
そうすると、初回の家賃支払いから滞納なんてことも起こり得ます。

なお凍結されてしまった銀行で再度口座をつくることはできないため、
全く別の銀行で新たに口座開設をしましょう。
審査が通ってからでは遅いです。預貯金口座の準備は事前に準備しておくことをお勧めします。

 

4. 賃貸審査通過のコツ

✓独立系保証会社が使用できる物件を選ぶ
保証会社は
・個人信用情報を照会して審査する信販系保証会社
・家賃滞納歴を照会して審査する信用系保証会社
・独自のルールで審査する独立系保証会社
に分類されます。

独立系保証はクレジットカード支払い遅延の情報や家賃滞納の情報、自己破産の情報等を
調べるスキームはありません。
そのため過去にその保証会社でトラブルや滞納がない限りは基本的に審査は通ります。

自己破産をした方に限らず独立系保証会社は最も審査が緩いとされてされているため、
審査に不安のある方は独立系保証会社が使用できる物件に絞って申込することをお勧めします。

自己破産をした方が賃貸物件の審査に通過するうえで一番のポイントになりますので
ここは必ず押さえてきましょう。

独立系保証会社の例としては

・フェアー信用保証
・れんぽっぽ(カプコエージェンシー)
・ダカーポ
・ラクーンレント
・クレデンス
・ロイヤルインシュア

などが挙げられます。

独立系保証会社は国内で50社ほどありますが、
上記の保証会社はその中でも多く使われている保証会社です。
ぜひ賃貸物件の申し込みをする際に参考にしてください。

✔手取りの4分の1以内の家賃帯物件を選ぶ
収入に見合った家賃帯の物件を選択することは審査通過の重要なポイントになります。

先ほど、審査通過の目安として「家賃を収入(月収)の3分の1に抑える」とお伝えしましたが、
さらに低く「手取りの4分の1に抑える」ことで審査難易度も下がります。
審査に不安点のある方はあえて家賃帯を下げて物件を探すことをお勧めします。

✔連帯保証人をたてる
収入のある連帯保証人をつけることで、
仮に入居者が家賃を滞納したとしても代わりに払ってくれる人がいるという保険になるため
保証会社としても審査承認が出しやすくなります。

✔団地やURなどの公的物件を選ぶ
団地やURなどの公的物件はそもそも
収入が低い方や、生活保護の方などに向けて国が用意した物件です。

審査がゆるく、物件によっては家賃補助が受けられる場合もあるため
物件探しの際は視野に入れてみるとよいでしょう。

✔審査関係者に良い印象を与える

いかなる物件でも入居者(申込者)の人柄は重要視されています。
横柄な態度をとることはマイナスにしかならないため、悪い印象を持たれないように注意が必要です。

特に内見時に管理会社の方が立ち会う際は
人柄の面を見られている場合もあるため、言葉遣いや身なりには十分気を付けましょう。

5. 賃貸審査に落ちた際の対処法

 ✓独立系保証会社に変更して再審査をしてもらう

審査というのは1つの物件に対して1回～3回行われます。
1回目　1次審査…管理会社が用意した一番審査の厳しい保証会社で審査
　　　　　　　　信販系保証会社であることが多い
↓
2回目　2次審査…1次審査よりゆるい保証会社で審査
　　　　　　　　信用系保証会社であることが多い

↓
3回目　3次審査…最もゆるい保証会社で審査
　　　　　　　　独立系保証会社であることが多い

という流れで管理会社が提携している保証会社で審査を行います。
自己破産歴のある方は信販系保証会社の1次審査、信用系保証会社の2次審査はほぼ確実に通らないため、
3次審査の独立系保証会社にすべてを賭けましょう。

1、2次審査が通らなかったからといって諦めずに
3次審査にチャレンジするつもりで最初からいるとよいでしょう。

✓親族に代理契約をしてもらう
これはいわゆる代理契約というものです。
代理契約とは入居者はご自身で、契約者は別の方という構図になります。

契約者が変わる＝審査の対象もその契約者の方に変わるため、
代理で契約される方が

・自己破産をしていない
・一定の収入がある
・緊急連絡先がある

であれば審査の土台に乗り審査通過率は上がります。

✓引っ越しの時期を見直す
前述した対処法でも難しい場合は、引っ越しの時期を見直すことを検討しましょう。

これは意外に感じる方もいらっしゃるかと思いますが、
時期によって審査難易度が変わる場合があります。
その要因の1つとして「保証会社のノルマ」があります。
保証会社のノルマとは
金融機関がお金を貸し出すのに1年間のノルマがあるのと同じです。

1年の前半戦で審査否決を連発していたとすると
後半戦はノルマをクリアするために少し審査の基準を落とす
といったカラクリがあるということです。

ただし我々はその審査がゆるくなる時期まではわかりません。
そのため、このタイミングで！と狙い撃ちはできませんが、
どうしても審査が通らない場合は
あえて時期をずらしてみると案外審査通過できるといったこともあります。

急ぎのお引越しでない場合は検討してみてください。

✓復権を得るまで待つ
これは最終手段になりますが、
復権を得るまで待つ、つまり自己破産の履歴がなくなるまで待つということです。

 
実際に自己破産の履歴がなくなるというわけではないですが、
手続き開始から10年経過すると自己破産のレッテルというのは剝がされます。
これを復権を得るという風に言います。

最悪の手段ではありますが、どうしても審査が通らない場合は引っ越しは諦めて
10年後に再チャレンジするほかありません。

6.  まとめ

 自己破産や債務整理をしているからと言って、
賃貸保証会社の審査が全く通らない事はないので安心してください。

重要なのは物件選びです。
まずは、審査やしっかり話せて相談できる不動産屋へ足を運ぶことをおすすめします。

自己破産自体は世間体ではよくありませんが、
債務を負って他の人にはない経験をした方であるのは間違いありません。
この苦難を乗り換えた方は、間違いなく人間としても大きく成長している方と考えられます。

エース不動産は諦めない方の味方です。

入居審査でお困りや、不安な点があれば、是非お気軽に弊社へお問い合わせください。

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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年

株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。

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