カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 更新日付：2024/07/10 19:35 / 投稿日付：2024/07/10 19:36
賃貸審査に通るか不安な方向け、審査の前に知っておくべきこと 審査が厳しい保証会社トップ10！
(この記事は約7分で読めます)
目次
1. 入居審査申し込みの前に
2. 賃貸審査の流れとは？
3. 保証会社の審査難易度レベル
4. 審査が厳しい保証会社ランキングトップ10
1位 オリコフォレントインシュア
2位 アプラス
3位 エポス
5. 審査に落ちる５つの理由
6. 保証会社は自分で選べる?
7. 審査の緩い物件の探し方
8. 審査突破するための3つの対策
9. まとめ
１.入居審査申し込みの前に
保証会社は全国に100社以上あり、それぞれ審査項目や基準は異なります。
審査に通るか不安と言っても不安に感じる点や、事情はそれぞれであるため、
仕事内容に不安があるから、家賃滞納歴があるから、犯罪歴があるからなどといって絶対に賃貸物件を借りられないというわけでもありません。事情によって保証会社との相性は変わってきます。
審査突破において大切なことは、事前にしっかりと対策をすることです。
入居審査に落ちると、その後のお部屋探しに影響が出る可能性があるため、むやみに審査に出すことはやめましょう。
そこで今回は審査に出す前に知っておくべき保証会社のアレコレと賃貸審査を突破するための対策を解説します。
２.賃貸審査の流れ
賃貸物件に入居する場合、契約に至るまでに3つの審査を突破する必要があります。
①保証会社の審査
↓
②管理会社の審査
↓
③大家さんの審査
この3者が順に審査を行います。
✓保証会社の審査
家賃等の支払いを保証する会社です。
保証会社は入居者が家賃の滞納をした際に立て替える役割を担うため、ここでの審査は家賃を支払う能力があるかという点を重点的に調べます。
特に入居審査で否認となりやすいのはこの保証会社の審査です。
職業や収入、勤務年数、過去の滞納歴等様々な視点から「家賃の支払い能力」の確認をされます。保証会社により審査基準や審査項目は異なり、全社共通の基準がないため、審査の難易度が異なるというわけです。
最近では個人の連帯保証人よりも信頼できるため保証会社を採用する大家さんは多く、首都圏の90%ほどの物件が保証会社必須で募集されています。
保証会社を利用する場合、入居者は保証会社を利用する代わりに、保証料を支払います。
✓管理会社の審査
建物を管理する会社です。
原則、管理会社は入居者とのやりとりがあるため、本当に入居させても大丈夫なのか、入居後にトラブルを起こしそうな人ではないか、という視点で重点的に調べます。
対応がしっかりできること、コミュニケーションが問題なくとれることが求められます。
内見で管理会社が立ち会いの場合は、身なりや話し方、態度を見られている可能性があるため十分に注意しましょう。
✓家主の審査
家主が個人の場合は、管理会社と繋がりがあるので、
保証会社や管理会社が了承してればOKという場合が多いです。
しかし、家主が法人の場合、チェックが長くなるので、審査日数がかかるケースが多いです。
イメージとしては、物件担当者の承認→課長の承認→部長の承認のように複数人のチェックが入り、最終的に入居させて問題ないかという判断となるためです。
誰か一人でも否決と言えば、審査不承認という結果となってしまうため家主が個人の場合に比べ法人は審査通過が難しいと言われています。
３.保証会社の審査難易
前章で入居審査で否認となりやすいのは保証会社の審査とお伝えしましたが、
保証会社の種類は大きく分けて3つあります。
信販系保証会社、信用系保証会社、独立系保証会社の3つで、審査難易度順に
レベル【高】
↑信販系保証会社
↑信用系保証会社
↑独立系保証会社
レベル【低】
となります。
簡単に3つの種類の説明をします。
✔信販系保証会社
信販系保証会社はクレジットカード会社が多く、クレジットカードの事故歴・自己破産・債務整理・消費者金融の借り入れを見て判断することが多いです。
CIC(指定信用情報機関)やJICC(日本信用情報機構)などの過去の履歴を取り寄せ、入居審査に採用しているため、審査項目が多く難易度が高いと言われています。
審査項目には、
・クレジットカードの滞納
・携帯電話の分割払い滞納
・奨学金の滞納
・国民健康保険料の未納
・公共料金の滞納
・犯罪・逮捕歴
・反社会的勢力該当
等が挙げられます。
✔信用系保証会社
信用系保証会社は過去の家賃の滞納歴をチェックして審査をします。
LICC (一般社団法人 全国賃貸保証業協会)やCGO（一般社団法人 全国保証機構）という協会に加盟している会社間で「過去の家賃滞納歴」や「トラブルのあった情報」を共有しています。
過去に、加盟している保証会社で家賃滞納があった場合は他の保証会社での審査にも大きく影響するため注意が必要です。
✔独立系保証会社
独立系という名前の通り、
他の会社と情報を共有せず独自の審査基準で審査をする保証会社です。
独自での情報は蓄積されていますが、他の保証会社の情報は一切わからないため
他社で事故を起こしていても、初めて審査をするという事であれば、影響はありません。
相対的に、審査は通す前提となっている事が多く、緩い傾向にあります。
1位オリコフォレントインシュア
オリコフォレントインシュアは先ほどの章で解説した保証会社の3区分のうち一番審査難易度の高いといわれる信販系保証会社に該当します。
都心部の分譲マンションや大手ハウスメーカー系の物件では審査時に頻出度の高い保証会社の1つで、審査時にクレジットカードの事故歴を重視するため信用情報に傷がある場合は基本的に審査に通りません。
また過去の家賃滞納歴をみる場合もあるためその点も注意が必要です。
2位アプラス
アプラスもオリコ同様信販系保証会社です。
大手の積水ハウスやホームメイトの管理物件で審査時に頻出度の高い保証会社の1つで、
金融情報(CIC)と照らし合わせて審査をするため、過去にクレジットカードなどの滞納、携帯電話(本体代)未納、奨学金未納、住宅・自動車ローンの滞納がある場合は、基本的に審査に通りません。
また、新生銀行と全面提携しているため、銀行貸付時の審査ノウハウも持っている可能性が高いです。
3位エポス
エポスは「エポスカード」を扱うクレジット会社で、こちらも信販系保証会社に該当します。
エポスの家賃保証サービスROOM iDを扱う管理会社は非常に多いため、エポスの審査に落ちてしまうと物件の選択肢は大幅に減ってしまうという危険性があります。申し込む際は注意が必要です。
エポスカードを持っている人は、カードの審査通過をしている点から、利用状況に問題がなければ審査に通りやすいと考えられます。
4位SBIギャランティ
SBIギャランティは、ネット銀行の最大手「SBIグループ」の傘下にある家賃債務保証会社で、信販系保証会社に該当します。
都心部の高額な賃貸住宅の審査時に頻出度の高い保証会社の1つで、
過去にクレジットカードの滞納、携帯電話(本体代)未納、奨学金未納、住宅・自動車ローンの滞納がある方は基本的に審査に通りません。
5位全保連
全保連はLICC (一般社団法人 全国賃貸保証業協会)に加盟する、保証会社の中では最大手の保証会社です。
2022年6月にはJICC(個人情報保管機関)に加盟し、信用系から信販系保証会社にレベルアップしたため審査がより厳しくなりました。
また全保連は協定不動産会社が非常に多く、全保連の審査に落ちてしまうと全国の約35％もの物件が借りられなくなる可能性があると考えられます。選択肢が非常に狭まってしまうため、むやみに申し込むことはやめましょう。
6位クレディセゾン
クレディセゾンは「セゾンカード」を扱っているクレジットカード会社で信販系保証会社に該当します。
金融情報(CIC)と照らし合わせて審査をするため過去にクレジットカードの滞納、携帯電話(本体代)未納、奨学金未納、住宅・自動車ローンの滞納がある方は基本的に審査に通りません。
また、提携先の新生銀行と情報共有しているため、銀行貸付時の審査ノウハウも持っている可能性が高いです。
7位ジャックス
ジャックスは決済代行会社としてはシェアトップ3に入る最大手です。主にカード決済・ローン決済・家賃債務保証を主軸としており、比較的、大手管理会社物件の審査時に頻出度の高い保証会社の1つです。
ジャックスも金融情報(CIC)と照らし合わせて審査をします。
8位ライフあんしん保証
あんしん保証は提携先のライフカードやイオンカード等複数のクレジットカード会社と情報共有しているため過去にクレジットカードの滞納がある場合は基本的に審査に通りません。
あんしん保証は実績がある上場企業であるため、家主からの信頼も厚く、都市部の賃貸物件での審査時に頻出度の高い保証会社の1つです。
9位エルズサポート
エルズサポートはLICC(全国賃貸保証業協会)とCGO(一般社団法人 全国保証機構)に加盟している信用系保証会社です。この提携業者内で情報共有しているため、過去に家賃滞納歴がある場合、審査は基本的に通りません。
10位ジェイリース
ジェイリースはLICC(全国賃貸保証業協会)に加盟している信用系保証会社です。保証会社の中でも数少ない“東証一部上場”の大手で、信用系保証会社のなかでも審査は厳しめといわれています。提携業者内で情報共有しているため家賃の滞納歴がある場合は要注意です。
５.審査に落ちる理由と
入居審査に落ちてしまった場合、一般的に「落ちた」という事実のみ伝えられ、
なぜ落ちたのか理由を教えてもらえないことがほとんどです。そのため審査に一度落ちてしまっても改善することが難しいのが事実です。
審査落ちする原因としてよくあるパターンを5つ紹介します。申し込みをする前に当てはまる点がないかチェックしておきましょう。
✔収入に対して家賃が見合っていない
一般的に収入の3分の1までに家賃がおさまるラインであれば審査通過が可能といわれています。収入に対して高すぎる家賃帯であると滞納を心配されて審査落ちする場合が多いです。
審査に通るか不安な場合は家賃帯を下げることで審査基準も下がり審査通過しやすくなるため検討してみてください。
✔家賃の滞納歴がある
家賃の滞納歴は対象の保証会社にデータとして蓄積されるだけでなく、その保証会社が加盟している協会で情報共有されている場合があります。
家賃債務保証協会は、大きく分けて、LICC(一般社団法人 全国賃貸保証業協会)とCGO(一般社団法人 全国保証機構)の2つが存在します。
この協会に加盟している保証会社で過去に家賃滞納歴がある場合は、他の加盟業者の審査にも通りません。
過去に家賃滞納歴がある場合は要注意です。
✔信用情報に傷がある
過去から現在に至るまで、クレジットカードの滞納、携帯電話の分割払い滞納、奨学金の滞納、国民健康保険料の未納、公共料金の滞納、等個人の信用情報に傷がある場合は8割以上の確率で審査落ちしてしまうのが現状です。
ただし独立系保証会社のように審査時に個人の信用情報を審査項目に含めない保証会社も存在するため必ずしも審査が通らないというわけではありません。
✔収入が不安定、または職業の印象が悪い
収入が不安定な場合は家賃の滞納を心配され審査落ちする例が多いです。
収入が不安定とされる属性としては無職、就職予定のない学生、水商売や夜職、派遣社員、契約社員、個人事業主、フリーランス等が挙げられます。
また水商売や夜職は収入が不安定といった理由のほかに、昼夜が逆転するため、近隣住民と騒音トラブルになる可能性があるといった懸念があり入居NGとする家主が多いのが現状です。
✔人柄の心配
人柄に問題がある人は、近隣トラブルを起こしかねないという心配から意外にも審査落ちすることがあります。身なりや態度、話し方など管理会社や大家さんに見られている点でもあるのでその点は注意が必要です。
６.保証会社は自分で選べる?
結論、保証会社を自分で選択することはできません。
物件ごとに利用する保証会社は決められているためです。
審査に不安のある方で審査の緩い保証会社を希望する場合は審査に詳しい専門の不動産会社へ相談することをお勧めします。またその際、伝えづらい内容もあるかとは思いますが、担当者へ具体的に審査の不安内容を伝えることが審査通過への近道 です。
冒頭でもお伝えした通り一度入居審査に落ちると、その後の審査にも影響がでることがあるためむやみに審査にだすことはやめましょう。
７.審査の緩い物件の探し方
一般的に物件を探す際は物件掲載サイトをみて選択する場合が多いかと思いますが、
審査に不安のある方は物件掲載サイトから申し込むことはあまりおすすめできません。
なぜならその物件がどこの保証会社の審査を通すかはサイトを見てもわからないためです。
自分でサイトから探すことは審査突破への遠回りになるため、審査に詳しい不動産仲介会社へ足を運ぶことがベストです。現状を包み隠さず説明することで、営業担当者はその方の事情に合わせて審査通過の可能性が高い物件の提案をしてくれます。
特に審査の緩い物件として例を挙げると
① 独立系保証会社を利用する
② 不動産会社（管理会社） 兼 大家さんに相談する
③ 不動産会社（管理会社） 兼 保証会社に相談する
④ 空室期間の長い物件を選ぶ
⑤ 家賃の安い物件を選ぶ
のような物件は審査が通りやすいです。
①独立系保証会社を利用する
前述した通り、独立系保証会社とは、他の保証会社などの滞納歴や個人情報を参照せず、独自の審査基準で審査を行っている保証会社になります。そのため、独立系保証会社の審査はゆるく、審査落ちすることはほぼありません。
ただし、もし審査落ちとなった場合、同じ保証会社での再審査は受け付けてもらえないのでその点は注意しましょう。
基本的に保証会社は大家さんや不動産会社が決めているので、入居者が自分で保証会社を選ぶことはできませんが、不動産会社もお客様が部屋を借りられるように相談に乗ってくれます。審査が不安な場合はそのことを伝えることで、審査に通りそうな保証会社を探してくれるのでまずは相談をしてみましょう。
②不動産会社（管理会社） 兼 大家さんに相談する
通常、不動産仲介会社で紹介してもらう物件の審査の流れは２章で解説したように、管理会社⇒保証会社⇒大家さんで3つの審査を通過することで入居することができます。
しかし不動産会社の自己所有物件なら、その不動産会社が管理会社 兼 大家さんにあたるため単純に審査数が減るということになります。
そもそもの入居審査をかけるかどうか、保証会社を利用するかどうかも判断するのは所有者である不動産会社にあたります。
そのためその不動産会社が保証会社不要とすれば即時で契約することも可能です。
このような物件を希望する場合は不動産屋さんで相談する際に所有物件はあるかの確認してみるとよいでしょう。
③不動産会社（管理会社） 兼 保証会社に相談する
ごく稀に不動産会社と保証会社の両方の機能を兼ね備えた会社があります。
大家さんとのつながりが強く、「お客さんに物件紹介から家賃保証まで自分たちで一貫して行うので、信用して物件を貸してあげてください」といった形でお願いすることができるというものです。
実は、私たちエース不動産もそのうちの1つです。わざわざ他社の保証会社の審査を通さなくても、私たちだけの判断で保証ができるということです。
④空室期間の長い物件を選ぶ
こちらも稀ですが、空室期間の長い物件は大家さんが少しでも早く家賃収入を得たいため保証会社不要としている場合や審査が緩い場合があります。
人気の物件は狙わず、空室の多い物件を選択することも視野に入れるとよいでしょう。
場合によっては希望の条件を緩めて探すことも必要です。
⑤家賃の安い物件を選ぶ
家賃の安い物件を選択することで単純に審査の基準も下がります。
審査通過の目安は「お給料が家賃の3倍」といわれますが、その基準よりも下げることで審査通過の可能性も高まります。
信用情報に傷がつくと当然ブラックリストに載ってしまうため、無理のない範囲でお部屋探しをしましょう。
８.審査突破するための3つの対策
①連帯保証人をつける
保証会社によっては、「連帯保証人をつければ審査が通りやすくなる」ということがあります。審査が不安かつ身近に頼れる人がいる場合は、連帯保証人をつけて申し込むことをおすすめします。
連帯保証人も入居者と同じように収入等の審査 があります。
目安として、審査を受ける家賃の36倍以上の収入がある1-2親等（両親や祖父母）の親族だと保証会社側に了承してもらえる可能性が高いです。
なお連帯保証人というのは大きな責任が伴うため、お願いする時は親族など身近な人にしましょう。
②追加書類を提出する
収入や雇用形態、勤務期間などで審査に不安のある方で預貯金がある場合、預貯金通帳のコピーなど追加の書類を提出することも有効な手段です。
支払い能力があることを示す書類を追加で提出することで審査通過率はアップします。
なお預貯金の目安としては家賃の1年半から2年分ほどあると安心です。
③両親など親族の名義で代理契約をしてもらう
代理契約とは、入居する人以外の別の人に契約してもらう方法です。
滞納歴などが理由で入居予定者の信用情報に傷があり、本人の名義で契約が難しい時に有効な手段です。
代理契約者の条件としては、前述した連帯保証人とほとんど同じです。
代理契約をする際には大家さんの許可が必要なため、希望する場合は必ず不動産屋に相談するようにしましょう。
９.まとめ
審査突破において大切なことは、事前にしっかりと対策をすることです。
審査に不安のある方は希望の物件があっても、むやみに申し込まず、まずは審査に詳しい専門会社に相談することをおすすめします。専門会社では個人個人の事情に合わせて審査前に対策をしてくれます。
なお入居審査に落ちると、その後のお部屋探しに影響が出る可能性があるため、できれば審査落ちする前に相談するとよいでしょう。
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この記事の監修者 若井 直也 業界歴 10年 | 株式会社A-S(エース不動産)代表取締役。 大手出版社→ゲーム開発会社で経理及び経営管理に従事。 その後大手不動産会社で1年で店長まで上り詰め、独立。 創業2年目で、大借金を負い、保証会社のブラックリスト入り。 同じ経験をした人を救うべく、保証会社と不動産賃貸事業の複合業態を自社で始める。 そこで培ったノウハウを、YouTube、TiKToK、BLOGを通じて展開。 中小企業庁及び東京都知事の「経営革新計画」で本施策の認定を受理。 国の支援のもと、賃貸審査が通るための情報を日々配信。 動画登録者数は2,000～4,000人。自社非公開物件の会員数は10,000人を突破。 |
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