カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/09/06 16:51
入居審査で落ちる理由。ポイント押さえて入居審査の通過率アップさせる方法。
(この記事は、約5分で読めます)
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目次
1. 保証会社とは
1.1 連帯保証人ではなく保証会社が主流
1.2 保証会社にも種類がある
1.3 何をみられるか
2. 保証会社が審査ですること
2.1 本人確認の電話
2.2 家賃を支払っていけるかどうかの確認
2.3 身分証明書の確認
2.4 SNSやインターネットでの検索
3. 審査で必要となるもの
3.1 申込内容
3.2 本人確認書類
4. 審査で不安な事がある方は
4.1 クレジットカード滞納
4.2 家賃滞納
5. 物件の選び方
5.1 物件により利用する保証会社は異なる
5.2 審査に特化している不動産会社へ任せる
5.3 エース不動産の管理物件にする
6. まとめ
1. 保証会社とは
近年では保証人必須から保証会社必須となっている物件が増えています。
理由としては、保証人の高齢化の問題や、保証能力の問題があげられます。
家主としても、保証人をつけて契約し、万が一入居者が家賃滞納や夜逃げをしてしまったらどうでしょう。
家主が保証人に連絡したり、部屋の荷物をどうしたら良いかという問題が出てきます。
そのため、保証会社を利用することにより、家主はその仕事を保証会社へ委託出来ます。
万が一、家賃を滞納されても保証会社が入居者に変わり、家賃を支払ってくれる。
また、夜逃げして荷物を残したままだったとしても、保証会社が代わりに荷物の運び出しや撤去費用も負担してくれます。
総合的に考えて、家主も管理会社も保証会社を使っている方が安心という結果になります。
✓連帯保証人ではなく保証会社が主流
上記でも書かせていただいたように、現状は保証人ではなく、保証会社が主流となっております。
しかし、中には保証会社から保証人をたててほしいと言われるケースもあります。
多い例としては、
・申込者が無職の場合
・申込者の収入が安定していない場合
※アルバイト、パート、業務委託等
・法人契約の場合
です。
なお法人契約の場合は、
代表者が保証人になるパターンや、代表者の身内で保証人をたてるケースが多いです。
逆に保証会社も保証人もつけなくて良いケースは、大手法人契約です。
上場している会社であれば、保証人も保証会社も利用なしで問題ないといえます。
接客していて、保証人なし、保証会社もなしで良い物件はないですかと聞かれる事も多いですが、
これに関しては500件に1件出れば良いくらい奇跡的な事です。
保証人もなし、保証会社もなし、ご自身が家主であればどうでしょう。
何も守るものがなく、どういった方が入居するかも分からない状態で、良いですよと言えるかどうかです。
✓保証会社にも種類がある
保証会社も日本全国に約150社あると言われております。
では、審査において、どのような保証会社が多く使われているかという部分です。
一般的には、家主は管理会社の不動産会社へ物件を預けるケースが多く、
その管理会社と提携している保証会社を利用する事となります。
家主や管理会社は、保証内容も考え知名度の高い保証会社を使うケースがほとんどです。
知名度が低いという事は、利用している業者が少ないので、いつ潰れてしまうか不安がありますよね。
そういった事から、有名どころの保証会社を使うケースが多いわけです。
保証会社には3つのレベルがあります。
※(カッコ)は加盟している保証協会の略称です。
レベル【高】
↑ 信販系保証会社（CIC）
↑ 信用系保証会社（LICC or CGO）
↑ 独立系保証会社（－）
レベル【低】
◆信販系保証会社
東京都内や都内近郊で仲介していて、多いと感じるのは信販系保証会社です。
信販系保証会社は個人情報保管機関の情報を照会して審査を行う保証会社であるため、審査が一番厳しいと言われます。
いわゆるCIC(個人情報保管機関)の情報開示が出来るという事です。
個人信用情報として保管されているのは、あらゆるローンや分割支払いの履歴です。
住宅ローン、クレジットカード、携帯電話本体の分割払い等の履歴がこれに該当します。
過去に上記１つでも傷があれば、審査は通らない可能性が非常に高いです。
その他、消費者金融や自己破産、債務整理している方も審査に通らない可能性が高いといえます。
下記が信販系の保証会社例です。
・アプラス
・ライフカード
・エポスカード
・オリエントコーポレーション
・クレディセゾン
・ジャックス
・SBIギャランティ
・SMBCファイナンスサービス
・全保連
このような信販系保証会社はカード会社が運営していたり、銀行と提携する保証会社です。
信販系保証会社の審査ではクレジットカード滞納等の履歴はばれてしまうため避けることが無難でしょう。
◆信用系保証会社
次に多いのが、信用系保証会社です。
ここは、LICC(全国賃貸保証業協会)やCGO(全国保証機構)の個人情報協会と提携しており、
同じグループに属している保証会社は過去の滞納履歴を閲覧可能です。
同じグループに約60社存在します。
過去に家賃滞納歴がある場合、一度でも滞納していれば履歴は残るため審査通過は非常に難しくなります。そのため、どこの保証会社で滞納しているのかがポイントとなります。
信用系保証会社の例として
・ルームバンクインシュア
・エルズサポート
・全保連
・宅建ブレインズ
・ナップ賃貸保証
などが挙げられます。
◆独立系保証会社
最後に一番審査が緩いとされている、独立系保証会社です。
独立系保証会社は自社独自の審査基準を設けていて、
クレジットカード支払い遅延の情報や家賃滞納の情報、自己破産の情報等を調べるスキームはありません。
そのため過去にその保証会社でトラブルや滞納がない限りは基本的に審査は通ります。
審査に不安がある方が選ぶべき保証会社といえます。
しかし、独立系保証会社を利用できる物件が多いかどうかでいえば少ないです。
先ほど話した内容と同じですが、家主は有名どころの保証会社を利用する方が多いからです。
独立系保証会社の例としては
・フェアー信用保証
・れんぽっぽ(カプコエージェンシー)
・ダカーポ
・ラクーンレント
・クレデンス
・ロイヤルインシュア
などが挙げられます。
独立系保証会社は国内で50社ほどありますが、
上記の保証会社はその中でも多く使われている保証会社です。
ぜひ賃貸物件の申し込みをする際に参考にしてください。
このように保証会社によって審査時に確認するポイントは変わってきます。
審査に不安がある方は、何が原因で審査に通らないのかという問題を解決しなければなりません。
過去にクレジットカードの滞納をした、家賃滞納がある等
家賃滞納をした場合は、どこの保証会社で滞納してしまったのかを把握しておきましょう。
滞納などの記憶が曖昧な場合はご自身で調べることも可能です。
それぞれの情報は、
・クレジットカード関係：CIC(個人情報保管機関)
・消費者金融関係：JICC(日本信用情報機構)
・銀行や信金関係：JBI(全国銀行信用個人情報センター)
・家賃滞納関係：LICC(家賃保証協会)
で確認可能です。
まずは自分が本当にブラックなのか？何が原因で審査落ちしたのか？現状を把握することが大切です。
✓何をみられるか
保証会社は審査でいったい何を見るのか。
まずは申込書に記載された内容と相違がないかの確認があります。
申込時に本人確認書類の提出も必須となるため、身分証明書の名前と現住所が一致しているかどうかです。
身分証明書の住所も重要です。
実家のまま、前の住所のままですと住所相違のため審査時に追加で書類提出を求められます。
追加書類としては、現住所と名前が入っている公共料金の領収証や住民票の提出依頼が多いです。
他にも職業や年収、勤続年数も重要です。
一般的な話として、20歳の会社員が手取りでどれくらいもらえるかという計算をしてみましょう。
仮に勤続2年間で年収300万円だったとして、借りられる物件は75.000円が上限です。
計算式としては75.000円×3.3(審査基準)×12(1年間)です。
審査通過の目安は家賃が『収入の3分の1以内』におさまる範囲と言われています。
このの基準を大きく超えると、保証人をたててと言われたり、審査が通らない可能性が高いです。
ただし、極端な話ですが、水商売で月収1.000万円稼いでいても、申し込んだ物件が水商売NGの物件であれば審査は通りません。
この場合は、まずは水商売でも受け入れてくれる物件を探す必要があります。
このように、年収や仕事内容は審査で必ず見られます。
本人の内容以外でも、緊急連絡先の設定も必要となります。
原則、身内(出来れば親)で電話連絡が取れる方を用意する必要があります。
審査で電話連絡が入るので、電話対応が出来る方で、申込書に名前、現住所、生年月日、携帯電話番号を記入します。
例えば、生年月日が分からないと審査に進めないので、申込自体を受付してくれない場合や、受け付けてくれても2日しか待ってもらえない事が多いです。
理由としては簡単で、どうなるか分からない申込で物件を確保したくないからです。
他にどんどん話が進められる方がいたら進めたいのが家主の心境です。
2. 保証会社が審査ですること
保証会社の審査は、その保証会社により審査期間が異なります。
早いところですと、数時間、長いところで3日ほどかかるイメージです。
大まかな流れとしては
本人確認の電話（申込者 緊急連絡先）
↓
家賃の支払い能力の確認
↓
身分証明証の確認
↓
SNSやインターネットの検索
です。具体的に説明します。
✓本人確認の電話
まずは申込者本人と緊急連絡先への本人確認の電話です。
これは保証会社や時期によっては省略される場合もあります。
ただし本人確認の電話があった場合は必ず対応してください。
この確認電話が取れないと審査が止まってしまいます。
そのため、もし電話に出られなかった場合は、早めに折返し電話をするようにしましょう。
※折り返しの電話をすれば審査に影響はありません。
申込前や申込直後に緊急連絡先に設定した方にも電話が入る旨をしっかり伝えておきましょう。
なおこの本人確認時の保証会社の電話番号は何番からかかってきますか？とよく質問されますが、
これは原則保証会社が公開していないためこちらからもお伝えすることができない場合がほとんどです
✓家賃の支払い能力の確認
重要な点として、家賃を支払っていけるかが問題です。
保証会社は入居者が家賃を滞納した際に建て替える役割があります。
そのため大家さんや管理会社の観点とは全く異なる「支払い能力」をチェックします。
家賃を払うには一定の収入がなければできないことです。
収入に対して家賃が高すぎる場合、滞納の恐れがあるため審査は通りません。
審査通過の目安としては「家賃の36倍以上の年収」があるかどうかです。
つまり家賃が「収入の3分の1以内」におさまる範囲内です。
以下、家賃に対する収入の目安一覧です。
| 家賃 | 年収目安 | 月収目安 |
| 家賃5.0万円 | 180万円以上 | 15万円以上 |
| 家賃5.5万円 | 192万円以上 | 16万円以上 |
| 家賃6.0万円 | 216万円以上 | 18万円以上 |
| 家賃6.5万円 | 228万円以上 | 19万円以上 |
| 家賃7.0万円 | 252万円以上 | 21万円以上 |
| 家賃7.5万円 | 264万円以上 | 22万円以上 |
| 家賃8.0万円 | 288万円以上 | 24万円以上 |
| 家賃8.5万円 | 300万円以上 | 25万円以上 |
| 家賃9.0万円 | 324万円以上 | 27万円以上 |
| 家賃9.5万円 | 336万円以上 | 28万円以上 |
| 家賃10.0万円 | 360万円以上 | 30万円以上 |
| 家賃10.5万円 | 372万円以上 | 31万円以上 |
| 家賃11.0万円 | 396万円以上 | 33万円以上 |
| 家賃11.5万円 | 420万円以上 | 35万円以上 |
| 家賃12.0万円 | 432万円以上 | 36万円以上 |
| 家賃12.5万円 | 456万円以上 | 38万円以上 |
上記の審査基準を満たしているかどうかがポイントとなります。
・実際にご自身が借りたい物件の賃料がいくらなのか。
・ご自身の月収はいくらなのか。
ここが重要です。
また会社員であれば、源泉徴収票や給与明細3カ月分の提出。
自営業であれば、確定申告の写しの提出を求められる事が多いです。
その際、実際に提出した収入証明書と申込書記載の月収や年収と相違がないか、そして家賃を支払っていけるだけの年収があるのかもチェックされます。
なお、滞納時に代わりに支払える人、つまり連帯保証人がいると審査通過率は格段に上がります。
✓身分証明書の確認
審査で申込書の他、本人確認書類の提出が必須です。
免許証の提出であれば、髪の毛の色や髪型、人相はもちろん。
一番は免許証の再発行回数を見ます。
お手元に免許証がある方は、是非確認してみてください。
免許証の中央より少し下に12桁の番号が表示されております。
ここの一番右側の数字が再発行回数の数字です。
ある管理会社では、この数字が1でもついていれば審査は通さないそうです。
理由としては、いかなる理由であろうと、失くしたことがある=だらしないという判断をするそうです。
免許証がない方はパスポートや保険証の提出が必要です。
保険証に関しては、社会保険に加入していれば審査は柔軟です。
問題なのは、国民健康保険に加入の場合です。
原則、会社員は社会保険に入っていますが、国民健康保険となれば、審査は通りづらくなります。
また、最悪のケースは親の扶養に入っている場合や、短期被保険者証の場合です。
親の扶養に入っているという事は、年収が低い設定となっております。
短期被保険者証の場合は、保険料の滞納や未払いがあるという事がバレてしまいます。
この場合は、審査が通らない可能性が非常に高いです。万が一、このような方は保険証の提出をしない方が良いでしょう。
それでも審査で保険証の提出を求められる事があります。
その際は、その物件は諦めて、他の物件を探し直す方が良いと言えます。
✓SNSやインターネットでの検索
最近では、SNSやインターネットで名前の検索をかける事も多いです。
理由としては、SNSでの情報発信をしていれば、どのような内容かを見る場合が多いです。
派手な生活ではないか、ネガティブな発言はしていないか、犯罪歴があるかなど、
インターネットで調べると出てくる情報も多いからです。
3. 審査で必要となるもの
審査で必ず必要とされるものは複数あります。
✓申込内容
まずは申込書の記入が必須です。
最近ではWEB上での申込も可能なため、記入しなくても携帯電話やパソコンから入力できる場合もあります。
内容としては、ご本人の名前、住所、生年月日、携帯電話番号、勤務先の名称、所在地、固定電話番号、勤続年数、年収です。
緊急連絡先は原則親の設定が好ましく、物件により年齢制限をかけられている場合もあります。
その場合は、兄弟や親戚にお願いしましょう。
緊急連絡先の方の必要情報は、名前、住所、生年月日、携帯電話番号です。
✓本人確認書類
本人確認書類がないと申込できません。
身分証明書として提出できるものは、限りがあります。
マイナンバーカードしかない場合は、受付できない物件も多いです。
原則、免許証・保険証・パスポートのいずれか1点が必要となります。
契約時は物件により異なりますが、
・住民票
・家賃引き落とし用の口座情報(キャッシュカードや通帳)
・口座印です。
たまに、実印契約という物件が存在します。
その際は、印鑑証明書と実印のご用意も必要です。
4. 審査で不安な事がある方は
審査で不安がある方や、一度でも審査に落ちてしまった方は、
審査に特化した不動産屋へ問い合わせるか、直接店頭へ行って話を聞くと良いです。
弊社は審査に不安がある方を専門としております。
毎日、何名も対応しておりますが、審査に不安がある方の内容はそれぞれバラバラです。
✓クレジットカード滞納
一番多いと感じるのはこの内容です。
過去にクレジットカードを滞納している、未払いがある。
自己破産している、債務整理や任意整理している。
消費者金融の借入がある、車のローンや奨学金の滞納がある。
最近多いのは、メルカリの後払いシステムや携帯電話の分割金滞納も審査に影響が出てしまいます。
✓家賃滞納
クレジットカード問題と同様に最近はコロナの影響で、家賃の滞納者も増えているイメージです。
家賃を3ヵ月滞納して、強制解約になる方が多くなってきております。
また、過去に家賃滞納してしまった方も、どこの保証会社で滞納したことがあるのかは重要です。
同じ保証会社はもちろん、同じグループに属している保証会社の物件の審査も通らない可能性が非常に高いです。
家賃滞納歴がある方も、まずは審査に特化した不動産会社へ問い合わせをしましょう。
ご自身でインターネット検索しても審査が通る確率は低いです。
理由としては保証会社の選別やどこの保証会社を利用するか書いていない事がほとんどです。
それで審査に落ちてしまえば、審査落ちの履歴は残ってしまいます。
そうなると、次に探すときもより厳しくなってしまいます。
まずは、ご自身の状況を審査に詳しい不動産屋へ相談する事が、新しく物件を見つける近道となります。
5. 物件の選び方
物件の探し方は、まずは審査に詳しい不動産会社へ足を運ぶ、もしくはメールやLINEで相談できる会社もあります。
ご自身でインターネット検索しても、審査が通る物件なのかの判断は難しいため、相談する所から始めましょう。
また、審査に詳しくない不動産会社へ行くのはNGです。
なぜなら保証会社や審査に詳しくないためです。
むやみやたらに申込しても、審査に落ちてしまう可能性が非常に高いからです。
弊社へお越し頂く方も、他社で審査に落ちたという方が多いです。
審査に落ちた状態でお越しいただくと、より物件の提案数が減ってしまいます。
結果、むやみやたらに申込すると、ご自身の首を絞める行為となるため、まずは審査に詳しい不動産屋へ問い合わせをすることが最優先する事といえます。
✓物件により利用する保証会社は異なる
物件により、利用できる保証会社は決まっています。
ご自身で保証会社を選択は出来ません。
そのため、いくら気に入った物件があっても、審査に通過しなければ住む事は出来ません。
まずは、皆様それぞれの事情をうかがって、審査に通る物件提案をしてくれる不動産屋を探しましょう。
どんな問題をかかえていて、どこの保証会社の審査が通らないのか見極め出来る不動産会社へお願いが必須です。
信販系の審査や過去の家賃滞納、保証会社と揉めたことがあるなど、理由により、どこの保証会社なら通るのか、これをしっかり見極め出来る不動産屋でないと、審査に落ちてしまう可能性が高まります。
✓審査に特化している不動産会社へ任せる
先ほども書いていますが、審査に特化している不動産屋はかなり少ないです。
不動産屋の数は、たくさんありますが、学生さんや社会人を扱っている所が9割以上となります。
審査に不安がある方を専門としている不動産屋に任せないといけない理由としては、上記9割以上の業者は、審査に何も不安がない方を相手にしております。
そうなると、保証会社の審査基準や特性を知りません。
例えば、自己破産やクレジットカードトラブルがある方が、信販系の審査に通しても、審査が通らないです。
しかし、知らない不動産屋は良い物件があれば、物件ベースで申込をしようとします。
そうなると審査に落ちてしまう可能性が非常に高いです。
我々エース不動産も、審査に特化した不動産屋です。
考え方が違い、物件の提案はもちろん良い物件を優先しますが、まずは審査に通る物件を優先します。
審査に通るなかで、その方に最適な要望に近い、もしくはそれ以上の物件提案をしております。
理由は、審査に通らなければ住めないからです。
住めない物件をいくら紹介しても、期待だけさせてしまいます。
街中の数ある不動産屋は、審査の特性を知らないので、何でもかんでも良さそうな物件を提案してきます。
そこで申込して審査に落ちてしまえば、審査に落ちた履歴は残ってしまうので、注意しましょう。
まずは、良い物件でも検討し、審査に特化した不動産屋へこの物件は審査に通るのかを相談すると良いです。
✓エース不動産の管理物件にする
我々、エース不動産の物件を借りるメリットとしては、審査に特化している不動産会社のため、審査に通りやすい保証会社の利用をしております。
無職の方でも審査に通りやすい物件のご提案が可能です。
家主ともつながりがある物件もありますので、審査は非常にスムーズです。
6. まとめ
審査で見られる部分は、身分証明書は何があるか、仕事内容や年収、緊急連絡先との関係性も重要となります。
審査に不安がある方は、まずは審査に特化した不動産屋へ直接足を運ぶか、問い合わせをしましょう。
もし、街中の不動産屋へ行って気にいった物件があっても、申込はせずに、審査に特化した不動産屋へその物件の審査が通るのかを確認してもらうと審査に落ちない可能性が高いです。
審査に落ちてしまうと履歴が残ってしまうので、気をつけましょう。
この記事を書いた人 後藤 業界歴 9年 | 不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。 |
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