カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/07/05 23:44
不動産賃貸の法人契約と個人契約では、審査要件や保証会社の審査項目が全く異なります。
法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいです。
事前に知っておくといい裏ネタを公開します！
本編は【初級編】です。
(この記事は約3分でよめます)
目次
1 住居用物件の法人契約とは(1ページ目)
2 法人契約は審査が厳しい？(1ページ目)
3 審査に通りやすい法人の特徴(1ページ目)
4 審査に通りにくい法人の戦い方(例1)
4.1 審査に通りにくい法人の戦い方(例2)
4.2 審査に通りにくい法人の戦い方(例3)
4.3 審査に通りにくい法人の戦い方(例4)
5まとめ
４.審査に通りにくい法人の戦い方(例1)
前頁の審査に通りにくい法人は、事前準備をすることで、審査通過率を30-40%上げることができます。弊社で比較的多くあった事例をもとに説明します。
☑公式ホームページがない。
そもそも、情報化社会の昨今、ホームページがない会社自体があるかどうかという点です。
仮に実際そういった会社があったとしても、その会社は商売がうまくいくかということは疑問が残ります。
つまり、
ホームページがない＝ホームページを作る必要がない→架空会社(ペーパーカンパニー)
ホームページがない＝まだホームページができていない→新設会社
に該当しやすいです。
そのため、まずは至急、公式ホームページを作りましょう。
自作であれば『Wix』や『Word Press』であれば素人でも簡単に作成できます。
ただし、即席で作ったホームページは保証会社のプロは見抜いてきます。
家賃が安く、緩い保証会社であれば突破は可能ですが、いずれにしても高額家賃物件は難しいです。
まずは、ホームページを制作する会社へ依頼をしましょう。
弊社でも制作依頼を承ることは可能です。①すぐに仕上げれる②審査が通りやすい見栄えの③低価格なホームページを、作成いたします。(製作費は平均的に20～30万円程度です。)
審査に通りにくい法人の戦い方(例2)
次に多いのが、
☑債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。
債務超過をしている法人は、端的にいうと「人から借りた人工呼吸器を使って生きながらえている状態」というイメージです。
つまり、死ぬ寸前の状態です(経理に詳しい私から言うと既に死んでいる状態ですが)。
これに該当している代表者様は皆さま自信あり気に、
「決算は毎年している。」
「"最低限※”納税もしている。」
「税金対策用なので、毎年赤字決算である。」
と口を揃えて言います。税理士から聞く言葉をそのまま伝書鳩のようにおっしゃります。
そして、このような法人でも審査が通ると考えている方がいます。
※"最低限”=どの法人も1年に1回支払う税金「法人住民税の均等割り(7万円)」。会社が赤字でも支払う義務がある。
ハッキリ言って、甘いです。
結論としましては、戦うための方法論だけ記載しますと、
①貸借対照表の負債の部にある、「代表者(役員)借入金」を取り崩し、資本金を増資する。債務超過を解消して、税務署へ修正申告をする。
②法人契約は諦めて、個人契約をする。その後、個人で借りた物件を、転貸借契約で、法人に賃貸する。
という方法がとれます。
①の費用は、資本金の額の1000分の7のため、1000万増資する場合は7万円です。
②は(自身で賃貸借契約書を作成する場合)実質無料で可能です。
(本内容は、【上級編】で改めて説明します)
審査に通りにくい法人の戦い方(例3)
次に多いパータンが、
☑(税引き後)純利益が、～200万円以内である。
という内容です。
代表者の方は、なるべく税金は納めたくないため、ギリギリまで利益を削り、節税をする。
という考え方ではないでしょうか。経営としては、正攻法の1つですが、保証会社はこれを認めません。
例えば、1年間で利益が200万円の会社が、家賃30万円の物件を借りようとしたとします。
年間360万円(30万×12ヶ月)の費用増加です。200万の黒字が消し飛びます。そのため、審査が通りません。
身の丈に合わせるのであれば、家賃30万円の物件を借りるのであれば、500万以上は(税引き後)純利益ベースで欲しいところです。
審査に通りにくい法人の戦い方(例4)
審査時の重要度としては、低めですが、事例が多い内容のため記載します。
☑社会保険未加入法人。
というのは、中小企業でも比較的多くあると思います。
実態のない法人や、赤字会社であれば、ほぼ未加入です。
社会保険と労働保険の会社負担分というのは、実はとても費用が大きいのです。
ざっくりいうと、通常の人件費の1.3倍程度支払うイメージです(給与20万の場合は、会社は6万以上支払っています)。
そのため、経営状況がひっ迫していたり、会社経営に興味のない代表者だと、社会保険未加入のため保険証が国民健康保険証の場合が多いです。
賃貸の審査では、健康保険証が大きなポイントです。とくに金融系保証会社の場合、健康保険証が社保か国保かで、審査通過率が60%以上変わってきます。
とはいえ、現状ない場合は、国民健康保険証で審査に臨む必要があります。もし、国保も未加入の場合は、1週間程度で取得できますので、申込前に必ず取得してから審査に臨んでください。
↓↓審査突破のコツをYouTube動画でも解説しています↓↓
５.まとめ
今回は法人契約をする際の【初級編】です。
法人と個人は法律上、別人格と定義されています。
しかしながら、個人の所有物を借りる不動産賃貸ビジネスでは、保証会社やオーナーがその理屈を理解するわけではありません。
そして、法人だからといって家賃支払い能力が高いというわけでもありません。
法人での契約の場合、支払い能力をプレゼンする際に、必ず会計の知識と、所得証明をする手法の数を認識しておく必要があります。一般的な賃貸仲介会社では、中堅以上の法人の取り扱いが多く、審査に通りにくい法人の取り扱いに慣れていません。
そのうえで仲介手数料が半額だからといって、やみくもに申込をして、保証会社を3社も4社も落ちた状態にあるお客様が後を絶ちません。一発勝負の審査で「とりあえず申込しよう」は命取りです。
(ある保証会社役員が言うには、保証会社では審査否決情報は3年や5年ではなく、半永久的に保存していると言っています)
次章【中級編】では、借りる目的別の事例と、審査を通したその具体的方法論を紹介します。
この記事を書いた人 後藤 業界歴 9年 | 不動産業界歴9年で保証会社での勤務経験もあるため、保証会社の特徴や特性は熟知しています。 また、ニュージーランドに4年住んでいたので英語での対応もお任せください。 プライベートではお酒を飲むのが大好きで、トレーニング成果も夜の会食で行ってこい状態。 |
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