カテゴリ：保証人、保証会社でお困りの方必読情報 / 投稿日付：2024/10/12 23:09
不動産賃貸の法人契約では、借りる目的ごとにチェック事項が異なります。そのため法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいと言われます。
対策も含めて目的別の注意点をまとめました。
(この記事は約4分でよめます)
目次
事例1. 借上げ社宅
対策と方法：法人の属性を強化
事例2. 社長個人宅
対策と方法：法人から社長へ資金移動して、保証人の貯蓄額を強化
事例3. 登記場所
対策と方法：事業内容に透明性を
事例4. 転貸用
対策と方法：事業内容に透明性を
事例5. 名目は法人社宅、実際は知人や家族が住む
対策と方法：会社概要を強化して透明性のある法人に
まとめ
事例1. 借上げ社宅
借上げ社宅とは、勤務先の従業員などを住まわせるために会社が借りた(借上げた)住居(社宅)を言います。会社で物件を借りる理由で最も多いものであると言えます。福利厚生や、優秀な人材の囲い込みなどを目的として、会社が従業員へ行う社内サービスのようなものです。
比較的大手(または、資本が大きい)の会社が行う傾向があります。
対策：法人の属性(資本金や売上高)を強化する。
方法：増資をする。売上高を上げる。
注意点：とくになし
事例2. 社長個人宅
中小企業の社長自宅を経費計上するために行う。いわゆる節税対策として用いられることがあります。ちなみに今更聞けないけど、なぜ節税になるか？というと、物件を、購入した場合と、賃貸した場合の節税インパクトが「賃貸のほうが効果が高い」からです。下記に記載しました。
◆経費に計上できる額
購入：5,000万(固定資産税評価額が3,000万円)･･102万/年
賃貸：5,000万クラスのマンション････････････240万/年
◆節税インパクト(法人税30%と過程)
購入：30万が浮く
賃貸：72万が浮く
というざっくりした計算ですが、良いマンションに、(浮いた税金分)安く住めるということがよくわかります。比較的中小企業で多く用いられています。
対策：社長の属性(年収や貯蓄額)を強化する。
方法：会社から社長へ資金移動をして、貯蓄額を増やし、預貯金で審査通過率を上げる。
注意点：2つあります。
①本来社長宅を会社の経費にできるのは、事務所としての機能が備わった面積分家賃のみです。
例えば、2LDK(洋15m2、洋10m2、LDK30m2、その他20m2)の場合、実際事務所として使っているのが洋室(15m2)とLDK(30m2×50%)という場合は、【30m2】分のみが経費計上できます。30/75m2(総面積)=40%のため、家賃の40%しか経費計上できません。
税務署の格好の餌食です。せっかく節税した分が追徴課税で消し飛びます。
②会社から社長へ資金移動する場合、移動用途を貸付金or仮払金で処理します。これを期中で戻さないと、金融機関から「なぜ私たちが貸したお金を、個人(社長)に貸し付けた？」という風に疑われます。会社のお金を私的流用しているように取られますよね。そんな会社に銀行はお金を貸してくれません。
事例3. 登記場所
新しく会社を立ち上げるのに要するために住所登録をする場所として借りる方法です。
多くは、自宅兼事務所(SOHO)として新設法人が利用する手法です。新設法人の場合、過去の履歴等がないため、事業内容を中心に保証会社や管理会社、オーナーは鋭くチェックしてきます。
とくに犯罪に使われる場所(反社の事務所)や、詐欺グループの活動拠点、違法風俗店の待機所などに利用され“知らなくて”貸した場合でも、罪を問われることがあるからです。
対策：事業内容に透明性を持たせる。
方法：不明確な事業とならないように、第三者が見てもどんな事業をして、どれぐらい売上ができるかわかりやすいプレゼン資料を作る。
(良い例)
学習塾、スマホアプリ開発事業、社団法人の事務所、消耗品の倉庫、著名な飲食店の休憩所(有名ラーメン店、有名焼肉店など)、
(悪い例)
貸し会議室、民泊事業、エステ、コンサルティング会社事務所、YouTuber事業撮影場所、従業員待機所、タトゥーの施術所、複数人が出入りする事業
注意点：新設法人は過去の履歴がないため、代表者の職務経歴が問われる場合が多いです。今まで自身が歩んできた道で独立する場合はいいのですが、全く違う分野(業種)や職種の場合は、審査においてはマイナス評価になります。
そのため、根拠資料(事業計画書)を出し積極的にアピールする必要があります。つまり、非常にめんどくさい作業が増えます。
事例4. 転貸用
転貸すなわち、又貸しとも言います。(知らない)誰かに貸すために自分で借りることを指します。ただしこれは基本的に、賃貸借契約上NGです。絶対ダメです。
契約書の不動産協会が提供する公式契約書の雛型にも最初から盛り込んであるほどです。
ただし、事前に許可が出ている、場合はOKです。
例えば、「民泊事業」「貸し会議室」「スペース貸し事業」などです。
どういった大家さんがこれを許可するかというと、
・一棟所有の個人大家さんで物件が古く、収益の目途が立たない場合。
・海外投資家大家さん所有物件（収益さえ立てばなんでもいいという考え）
・ローン返済が苦しい大家さんで、すぐに利用してもらいたいという場合。
などです。
対策：事業内容に透明性を持たせる。
方法：前述の大家さんの物件を探す。※具体的な手段は、足を使って見つけることや人づてに紹介してもらうのが現実的ですが、時間も労力もかかり効率的ではありません。
都内には、転貸許可を出している大家さんや管理会社が限られているため、弊社であればそのリスト(非公開)の中から物件の提案をさせていただけます。
事例5. 名目は法人社宅、実際は知人や家族が住む
最後に、知人(恋人・友人)や家族を会社名義の物件に住まわせる場合です。内容は上述の転貸用と似ていますが、住まわせる人が特定していて、近しい人という点が異なります。
特に、近年多くなっている例を2つあげます。
①高齢者の親族用として法人名義で借りる。
都内では60歳を超えると、大家さんが認める年齢制限に引っかかってきます。具体的な法的制限はないですが、大家さんが拒絶するのが60歳台以降です。そのため、初期費用の確保や家賃支払い能力に問題がない場合でも、希望物件に住めないということが多くあります。
そういった親をもつ会社代表は、自社の従業員を住まわせるという体で、自分の親を住まわせることがあります。
②夜職スタッフの寮として借りる。
上京組の新人ホストは、会社が借り上げた寮に住むことが多いです。そのための寮として、戸建物件を賃貸することがあります。
問題として、仕事帰りの場合泥酔をしている方が多く、居室の壁を叩いて壊したりする事故が多くあります。大家さんがそれを望むわけはなく、夜逃げされ修繕費も取れないでいなくなってしまうことがあると聞きます(一部の話ですが、契約しているのが会社でも、会社側は知らぬ存ぜぬを通すそうです)
いずれの話も問題は、契約書に登場しない人物や、契約内容に合わない事項であるため、契約解除になります。
対策：会社HPの会社概要を整え、事業内容に透明性を持たせる。
会社概要を整えるというのは、
本店所在地 / 代表名 / 代表者の顔 / 資本金 / 設立年月日 / 事業内容 / 沿革
を全て記載するということです。意図的に隠すつもりがなければ当然開示する内容を掲載するのです。そうすることで一気に会社としての信用度は高くなります。
方法：入居者は自社従業員として、入退社により特定人物以外の者が入居する場合があると事前に伝えてく。
そうすることで、契約書にない人物が将来的に入居していてもなんら不思議はありません。ただし、それを許可してくれる大家さんは少ないため、物件のボリュームは少なくなります。
まとめ
今回は、事例を踏まえた目的別の法人契約方法をまとめました。前章でも申し上げましたが、「会社であれば審査は取るでしょ」と思われる方が多く、何も準備しないまま審査をして審査落ちする方が散見されます。
本来、準備や対策をしておけば審査に通る方も多くいらっしゃいます。
法人で借りる事務所やマンションは、立地や予算から賃貸と異なり替えがきかないことがほとんどです。
せっかく巡り合った素敵な事務所も間違ったアプローチをすることで借りれなくなることもあります。
昨今、リモートワークが主流となりつつある中で、事務所の空室率が増加してきています。だからといって本章の暗黙のルールがなくなるわけではありません。ハードルは下がっても、ハードルが無くなったわけではありませんので「申込前」に必ず対策をするようにご注意ください。
もし不安な方は、「この物件を審査通せるか確認して欲しい」や「こんな自分でも人生の再起をするための事務所を探してほしい」というご依頼があればなんなりとエース不動産へお申し付けください。
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